Mājas vecākais: kas viņš ir un ko viņš dara?

5. Augusts, 2015

Patiesībā tāda "mājas vecākā" nemaz nav – šis amata apzīmējums ir novecojis un mūsdienās, vismaz oficiālajā sarakstē, lieto nosaukumu "mājas pilnvarotais pārstāvis". Tomēr ikdienā joprojām bieži dzirdams "mājas vecākā" vārds, jo tas ir gan ērts un pierasts, gan arī kodolīgi apraksta šī amata būtību.


Mājas vecākais ir prakstiski noskaņots cilvēks, kuram mājas iedzīvotāji un dzīvokļu īpašnieki ir uzticējuši pārstāvēt viņu kopīgās intereses dažādos saimnieciskos jautājumos.
 
Likums neprasa, lai mājas vecākais dzīvotu mājā, kuru viņš pārstāv. Tāpat arī viņam nav jābūt dzīvokļa īpašniekam. Teorētiski tas ļauj īpašniekiem par mājas vecāko ievēlēt kāda dzīvokļa īrnieku vai pat pieaicināt cilvēku no malas. Taču realitātē šādi gadījumi vismaz pagaidām nav bijuši. Iemesls tam ir skaidrs - lai spētu paraudzīties uz ēku ar saimnieka aci un izprast tās problēmas, ēkā ir jādzīvo pastāvīgi.  

Foto:

Kāpēc ir nepieciešams mājas vecākais?

Mājas vecākais darbojas kā starpnieks starp dzīvokļu īpašniekiem un namu pārvaldi. Tas ļauj ievērojami ietaupīt enerģiju un laiku gan pavisam ikdienišķu, gan stratēģiski izšķirošu jautājumu risināšanā.
 
Lūk, kāds reāls piemērs. Katru rudeni oktobrī iedzīvotāji saņem no namu pārvaldes tāmi, kurā uzskaitīti nākamajā gadā paredzētie remontdarbi un norādītas to izmaksas. Mājas vecākajam, saņemot šādu tāmi, ir uzticēta ļoti svarīga loma – viņam 30 dienu laikā jāsapulcē iedzīvotāji, lai noskaidrotu viņu viedokli un ieviestu tāmē nepieciešamās korekcijas. Piemēram, kāpņutelpas remontu atlikt, bet visus uzkrājumus novirzīt caurā jumta labošanai.
 
Pieredzējuši mājas vecākie, kuri šos pienākumus pilda jau vairākus gadus, pratīs no šādām diskusijām izvairīties vispār. Viņi jau iepriekš informē namu pārvaldi par iedzīvotāju vēlmēm – kādus remontdarbus sākt, bet kādus pagaidām atlikt. Tad mājas iedzīvotāju prasības tāmē būs iekļautas uzreiz, un tērēt laiku diskusijām vairs nebūs vajadzīgs.
 
Mājā, kur ir mājas vecākais, iedzīvotājiem nav nepieciešamības pulcēties, lai apspriestu katru saimniecisko sīkumu. Piemēram, pienācis laiks mainīt pagraba durvis. Vai tiešām ir vērts sasaukt iedzīvotājus uz sapulci, balsot par durvju nomaiņu un sastādīt protokolu? Tāpat taču ir skaidrs, ka pagraba durvīm jābūt drošām, lai tur nevarētu iekļūt nepiederošas personas. Tādēļ racionāls lēmums ir piešķirt mājas vecākajam tiesības patstāvīgi risināt visas lietas, kas saistītas ar nelieliem remontiem. Tas ļautu viņam gan organizēt mazos remontdarbus, gan pieņemt paveiktos darbus un parakstīt pieņemšanas aktu. Dažas mājas savus vecākos aplaimo ar vēl plašākām pilnvarām, ļaujot apmaksāt noteiktus izdevumus no mājas uzkrājumiem. Šādā gadījumā parasti tiek noteikts maksimālās summas ierobežojums: piemēram, ja mājā ir 6–13 dzīvokļi, maksimālā summa būs 3000 eiro, bet mājās, kur dzīvokļu skaits ir vairāki simti, tas var sasniegt 7000 eiro.
 
Interesanti, ka Rīgā ir simtiem tādu ēku, kuru iedzīvotāji saviem māju vecākajiem uzticējuši tik plašas pilnvaras. Vien jāpiezīmē, ka šīs privilēģijas pieejamas vien ēkām, kuras apkalpo „Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP). Nereti dzīvokļu īpašnieki piešķir mājas vecākajam arī citas pilnvaras. Viņš var būt tiesīgs, piemēram, izvēlēties uzņēmumu remontdarbu veikšanai, patstāvīgi saskaņot ar „Rīgas siltumu” temperatūras režīmu siltummezglā un veikt vēl daudzas praktiskas lietas. Svarīgi, lai visas deleģētās tiesības būtu detalizēti atrunātas sapulces protokolā vai dzīvokļu īpašnieku aizpildītajās anketās.

Pašvaldības uzņēmums RNP mudina katrā mājā ievēlēt mājas vecāko

Pirmkārt, būtu krietni vienkāršāk nodot informāciju 4300 māju vecākajiem, nekā visiem 170 tūkstošiem dzīvokļu īpašnieku.
 
Daudz ērtāka ir arī informācijas plūsma pretējā virzienā – no mājas vecākajiem pie namu pārvaldnieka. Piemēram, ja ļaundari iekļuvuši kāpņutelpā un izpostījuši visas pastkastītes, diez vai būs prātīgi par to saņemt trīsdesmit zvanus no trīsdesmit dzīvokļu iemītniekiem, tādējādi vismaz pusi dienas aizņemot namu pārvaldes tālruņa līniju. Taču, ja šajā namā būs ievēlēts mājas vecākais, iedzīvotāji droši zinās, ka problēma tiks atrisināta arī bez viņu aktīvas iesaistes.
 
Mājas vecākais ir kā visu dzīvokļu īpašnieku kopīgā un modrā acs, kas uzrauga, vai kaut kas nav salūzis, kādā dzīvoklī nav iemitinājušies aizdomīgi personāži, kuri bojā mājas kopīpašumu, vai bēniņos nav ieperinājušies bezpajumtnieki un vai pagrabs nav applūdis ar ūdeni. Visi šie gadījumi tiek fiksēti un nogādāti vienā vietā. Namu pārvalžu nodaļas, kuru pārziņā mēdz būt pat vairāki simti ēku, vienkārši nespēj detalizēti apzināt situāciju katrā atsevišķā ēkā. Tādēļ RNP ir svarīgi, lai ikvienā namā būtu pa cilvēkam, kas pastāvīgi tur roku uz savas mājas pulsa.  

Mājas vecākais paātrina problēmu risināšanu ar namu pārvaldi

Pieņemsim, ka namu pārvaldē vēršas kāds iedzīvotājs vai iedzīvotāju grupa no vienas mājas. Viņiem ir vislabākie nodomi – sākt veidot uzkrājumus gaidāmajai ēkas siltināšanai vai nomainīt kāpņutelpu spuldzītes pret ekonomiskāku apgaismojumu. Tomēr namu pārvalde nevarēs apmierināt šo lūgumu, kamēr nebūs noskaidrots arī visu pārējo dzīvokļu īpašnieku viedoklis.  Pat tad, ja simts dzīvokļu ēkā četrdesmit dzīvokļu īpašnieki izdomās, kā efektīvi izlietot mājas uzkrājumus, namu pārvalde šo plānu nevarēs realizēt, lai cik arī pārdomāts tas nebūtu. Šāda lēmuma pieņemšanai ir nepieciešamas 51% īpašnieku balsis + 1 balss. Turklāt šāds lēmums ir ne tikai jāpieņem, bet arī pienācīgi jānoformē, sastādot protokolu.
 
Gluži citādi, ja namu pārvaldē vēršas mājas vecākais. Tas nozīmē, ka kolektīvais lēmums ar visu mājas iemītnieku piekrišanu jau ir pieņemts. Vai arī mājas vecākajam ir uzticēts pieņemt šādu lēmumu visu nama iedzīvotāju vārdā. Šādā gadījumā namu pārvaldei nav jātērē laiks pārējo iedzīvotāju viedokļa noskaidrošanai, un uzreiz var ķerties pie darbiem.  

Foto:

Vai ir iespējams no ārpuses pateikt, ka namam ir mājas vecākais?

Vairumā gadījumu – jā. Ja ir ievēlēts mājas vecākais, tad arī visi pārējie iemītnieki pret ēkas saimniecību sāk izturēties ar lielāku atbildību. Viņš parasti ir cilvēks kurš pastāvīgi pamudina un atgādina, ko nepieciešams izdarīt. Mājas izskats mēdz būt gana daiļrunīgs – viegli pamanīt, ka par māju kāds no sirds rūpējas.
 
Lielisks piemērs ir ēka Sarkandaugavas ielā 5. Tur ir gan ļoti aktīva mājas vecākā, gan apzinīgi iedzīvotāji. Nepārtraukti tiek pielikti pūliņi, lai uzturētu māju labā stāvoklī – tiklīdz pabeigti vieni remontdarbi, jau uzreiz sākas nākamie. Var droši apgalvot, ka šo māju veido nevis 65 atsevišķi dzīvokļi, bet vienots, draudzīgs iedzīvotāju kolektīvs, kas pat kopīgi atzīmē svētkus sava sapostā nama iekšpagalmā.
 
Pastāvīgi teritorijas labiekārtošanas darbi mājas vecākā vadībā norisinās arī Kuldīgas ielā 15, kaut arī iedzīvotājiem šos darbus saskaņot nenākas viegli. Ēka atrodas uz vairākiem zemesgabaliem, kas pieder dažādiem īpašniekiem, tādēļ lielāko tiesu laika un spēku paņem tieši saskaņošana.
 
Ļoti atbildīgi pret saviem pienākumiem attiecas mājas vecākā Hipokrāta ielā 17, Mežciemā. Viņas atbildībā ir itin visa saimniecība – gan sētnieka darbs, gan pagrabi. Iedzīvotāju intereses viņa aizstāv nelokāmi un pārliecinoši, bet rodoties problēmām, viņa ne mirkli nešaubīdamās aicinās uz māju namu pārvaldes vai jebkura cita komunālā dienesta pārstāvjus. Tad viņa turpat uz vietas arī pieprasīs salabot –  kur ūdens noplūdis pagrabā, kur cauruļvadu siltumizolāciju  kaķi noplēsuši. Tāpēc arī problēmas šajā mājā tiek atrisinātas rekordīsā laikā.  
 
Jaunrozes ielas 9. nama 3. korpusa mājas vecākais tika ievēlēts tikai šajā pavasarī, bet jau uzreiz namā jūtamas jaunas vēsmas – patlaban ar namu pārvaldi tiek saskaņota kredīta noformēšana, lai beidzot varētu sākt sen gaidītos jumta un fasādes remontdarbus, nomainīt durvis un veikt citus darbus.
 
Savukārt Lidoņu ielā 30 mājas vecākais savā jomā ir kļuvis par tik lielu speciālistu, ka varēja ieteikt namu pārvaldei jaunu metodi komunālo maksājumu aprēķināšana. Tagad viņu kā ekspertu aicina arī pie sarunu galda ar „Rīgas siltumu”.
 
Šādu un līdzīgu piemēru ir ārkārtīgi daudz.

Vai vienai mājai var būt vairāki vecākie?

Jā, un Rīgā jau ir šādas mājas. Piemēram, vienā no galvaspilsētas ēkām atrodas gandrīz 400 dzīvokļi. Tik milzīgam iedzīvotāju skaitam par kaut ko vienoties ir ļoti grūti. Tādēļ savs vecākais ir ievēlēts katrai kāpņutelpai, un viņi visi, sazinoties ar namu pārvaldi, strādā kopīgi. Taču ēku ar tik lielu iedzīvotāju skaitu pilsētā nav daudz. Pieredze liecina, ka efektīvi ir mājā ar 100 dzīvokļiem izvēlēt vienu vai divus mājas vecākos. Turklāt, ja viņi ir divi, protokolā viens no tiem ir jānorāda kā pilnvarotā persona, bet otrs – kā vietnieks. Tas ir ļoti ērti gadījumos, ja mājas vecākais saslimst vai uz ilgāko laiku aizceļo.

Foto:

Kur var apgūt mājas vecākajam nepieciešamās zināšanas?

Kopš 2012. gada „Rīgas namu pārvaldnieks” periodiski organizē saviem klientiem mājas vecāko kursus. Šogad tie sākās 27. jūlijā.
 
Tomēr nekādas būtiskas problēmas nerodas arī tad, ja mājas vecākais apmācību nav izgājis. Namu pārvaldes nodaļā, ar kuru būs jāsadarbojas, viņam visu paskaidros. Piemēram, pateiks, ka pirmais paveicamais darbs ir mājas apskate, noskaidrojot, kādā stāvoklī ir tās komunikācijas. Vislabāk ir doties arī uz namu pārvaldi un iepazīties ar mājas lietu. Tajā glabājas dažādu apsekošanu un defektu konstatēšanas akti, kas sniedz priekšstatu par mājas stāvokli. Noderīgi ir arī aiziet uz pieņemšanu pie galvenā inženiera un komunikāciju inženiera, kuri pastāstīs par ēkas vājajām vietām.
 
Starp citu, mājas vecākais parasti jau ir personīgi iepazinies ar sava mitekļa problēmām. Kā piemēru var minēt ēku Garozes ielā 17. Pēc plānojuma tas ir tā sauktais mazģimeņu projekts ar milzīgu koridoru, kas šķērso visu stāvu un no kura ved visas durvis. Pirmais, pie kā ķērās šīs mājas vecākais, bija logu nomaiņa abās gala sienās. Ēkā uzreiz mitējās caurvēji, kuru dēļ agrāk tur pastāvīgi valdīja aukstums.

Vai nepastāv risks, ka mājas vecākais pārsniegs savas pilnvaras?

Nē, tādu iespēju viņam nav. Informācija par mājas vecāko pilnvarām ir pieejama visiem namu pārvaldes darbiniekiem – tā ir ierakstīta protokolos, kas glabājas mājas lietā gan papīra, gan elektroniskā formātā. Tiklīdz mājas vecākais veic kādu oficiālu darbību, atbildīgais namu pārvaldes darbinieks ieskatās mājas vecākā iecelšanas protokolā un pārbauda viņam piešķirto pilnvaru sarakstu.
 
Turklāt uzņēmuma „Rīgas namu pārvaldnieks” juristi sniedz atbalstu māju vecākajiem, kuriem iedzīvotāji ir uzticējuši patstāvīgi izvēlēties remontdarbu veicējus. Pirms trīspusēja līguma noslēgšanas RNP juristi pārbauda izvēlēto uzņēmēju, vai tas nav fiktīvs un vai tam nav nodokļu parādu. Tāpat tiek izvērtēta arī uzņēmuma kvalifikācija – notiek vispārēja dokumentu pārbaude vismaz desmit pozīcijās, jo mājas vecākais var pieņemt kļūdainu lēmumu nevis ļaunprātīgi, bet vienkārši pieredzes trūkuma dēļ.

Foto:

Praktiski padomi cilvēkiem, kuri vēlas kļūt par mājas vecāko, taču nezina, kā to izdarīt

Jāvēršas Klientu apkalpošanas centrā, lai saņemtu visu iesākumā nepieciešamo informāciju. Tad viņus nosūtīs uz uzņēmuma „Rīgas namu pārvaldnieks” administratīvās pārvaldes Personāla vadības nodaļas apmācību daļu. Tieši šī struktūrvienība strādā ar mājas vecākajiem – gandrīz ikvienu no viņiem pazīstot personīgi, šī nodaļa pastāvīgi uztur saziņu ar saviem klietniem. Apmācību daļas darbinieki palīdzēs gan organizēt iedzīvotāju sapulci, gan iedos jau gatavus protokolu paraugus. Viņi ir gatavi arī jebkurā laikā pēc iedzīvotāju uzaicinājuma ierasties sapulcē, lai palīdzētu organizēt tās norisi.
 
Starp citu, visi nepieciešamie protokolu paraugi ir pieejami arī namu pārvaldes tīmekļvietnē http://www.rnparvaldnieks.lv. Taču vairumā gadījumu cilvēki dod priekšroku ierasties klātienē, lai saņemtu izsmeļošu konsultāciju. Apmācību daļas darbinieki šādu palīdzību nekad neatsaka.   
 
Gadās arī tā, ka aktīvam kandidātam, kuram netrūkst vēlmes strādāt, tomēr neizdodas kļūt par mājas vecāko –  vai nu iedzīvotāji ir pārāk inerti, vai arī daudzi dzīvokļu īpašnieki nepiedalās sapulcē objektīvu iemeslu dēļ, piemēram, ir aizbraukuši peļņā uz ārzemēm. Tādēļ kvorumu neizdodas savākt un vecākais netiek ievēlēts. Lai ievēlētu mājas vecāko, ir nepieciešama vismaz divu trešdaļu dzīvokļu īpašnieku piekrišana. Diemžēl reti kurš no īpašniekiem pirms ilgstošas prombūtnes iedomājas izdot pilnvaru, ar kuru nodod savas balsstiesības kādam radiniekam vai dzīvokļa īrniekam. Tas neprasa daudz laika, jo šādu pilnvaru var uzrakstīt ar roku, un to nevajag notariāli apliecināt.
 
Taču aktīvs cilvēks atradīs, kā palīdzēt savai mājai arī bez pilnvarām. Svarīgākā ir tikai un vienīgi vēlēšanās! Piemēram, Parādes ielas 2. nama 2. korpusā neprivatizētā dzīvoklī mitinās ļoti aktīva pensionāre, kura, nebūdama mājas vecākā, ir paveikusi savas mājas labā vairāk nekā viena otra oficiāli pilnvarota persona. Viņu pazīst visi pilsētas dienesti. Reiz viņai izdevās panākt, ka Rīgas brīvosta uzņēmās tēriņus un ierīkoja skaņu izolējošu sienu starp ēku Parādes ielā un dzelzceļa sliedēm, pa kurām ar lielu troksni ostā tiek nogādātas kravas. Pateicoties šai mājas patriotei, ēkā ir arī sakārtotas arī visas kāpņutelpu ieejas.
  
Ja vēlaties aktīvi darboties, dariet to! Un viss izdosies.

Vai mājas vecākais saņem algu?

Nē. Tas ir sabiedriski derīgs darbs, ko cilvēks uzņemas veikt brīvprātīgi.

Vai māja var pastāvēt bez mājas vecākā?

Citējot anekdoti, šeit būtu jāatbild: „Var, bet draņķīgi…”