Как создать товарищество и получить финансирование РД: опыт одного дома

16. июля, 2018

Дом на Юрмалас гатве, 59, станет одним из первых, кто получит софинансирование от Рижского самоуправления в рамках новой программы, стартовавшей в феврале 2018-го, по поддержке в ремонте жилых многоквартирных зданий. За два года жильцы этой 12-этажки планируют провести восемь ремонтных работ в доме – от восстановления системы дымоудаления до замены стояков в квартирах.  Как к этому пришли жильцы имантской многоэтажки?


Председатель правления  DzīB „Jūrmalas gatve 59” Вера Корчак рассказывает о плюсах и минусах создания товарищества cобственников квартир,  о том, как «работают» законы и какую помощь столичным домам оказывает Рижская дума.

1.Этап 1-й. Самостоятельное плавание закончилось «гражданской войной»

Одноподъездная многоэтажка на Юрмалас гатве, 59, создала товарищество квартирных собственников десять лет назад, в 2008 году. Переняла дом от Kurzemes nаmi и смело отправилась в свободное плавание, периодически садясь на мель и нарываясь на рифы. «Первые годы были сложными, потому что правление (а это фактически твои соседи!) игнорировало законы, принимало решения, ни с кем не советуясь – без утверждения перечня ремонтных работ и смет тратило наши деньги. К тому же управляли они сразу двумя домами,  в том числе и соседним, а это уже 144 квартиры и 144 голоса на собрании – попробуйте достучаться до каждого, переубедить в неправильности курса правления», делится Вера Корчак. 

Настоящий бунт на корабле начался в те дни, когда руководство товарищества решило взять кредит  на реновацию  дома. Проект строительных работ был странный, цены завышены, понимания сколько и за что платить в последующие годы каждому из жильцов – не было никакого, а строительная компания, как оказалось позже, спустя четыре месяца после намечавшейся реновации просто обанкротилась. 

Фото: Riga.lv

2.Этап 2-й. Расплата за непрофессионализм: избавление от правления

По действующему в Латвии закону (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums), домом площадью больше 1500 м2  может управлять только персона с профессиональным образованием и имеющая документ о получении как минимум третьего уровня профессиональной квалификации . Закон предписывает, что в течение месяца после заключения договора на обслуживание дома управдом зарегистрируется в так называемом регистре управляющих. Регистр можно найти на сайте Министерства экономики. Но, как утверждает Вера Корчак, носит он информационный характер, в стране нет организаций, которые осуществляют  надзор  за товариществами. И эта ситуация не поменялась за последние десять лет. Поэтому тем, кто сейчас только стоит на пороге формирования товарищества,  опыт имантского дома может быть очень интересен.

Итак, Регистр управляющих есть, а контроля за профессионализмом в стране нет. Владельцы квартир чаще выбирают в правление тех, кто больше понравился, вовсе не задумываются о профессиональных качествах. И фактически доверяют сложное дело, каким является управление стареющей недвижимостью, просто хорошему дяде – часто с высокими амбициями, но без соответствующего образования и знаний. А потом натыкаются на несоблюдение законов и отсутствие надзора.    

Так было и на Юрмалас гатве, 59: выбрать правление оказалось проще, чем от него избавиться. «Мы приглашали юристов, экспертов, специалистов из Рижской думы, чтобы нас поддержали, писали статьи в различные издания, кто-то даже в церковь ходил. Это был дикий период, потому что мы не могли найти управу на домоуправа. Юридическая база такова, что оспорить действия правления товарищества мы могли только в суде», – поясняет представитель дома.

Но в 2011 году правление товарищества забыло провести отчетно-выборное собрание и по незнанию законов потеряло полномочия.

Фото: Riga.lv

3.Этап 3-й. Дом чуть не отключили от коммунальных услуг

«Три месяца дом жил в подвешенном состоянии. Мы не знали своего финансового положения. Никто не имел доступа к банковскому счету, потому не было возможности оплачивать коммунальные услуги. А шла зима.

В конце концов ходили по квартирам и уговаривали соседей прийти на собрание. К тому времени пришло понимание, что мы можем сохранить товарищество, выбрать новое правление, но управлять нашим большим домом должен только профессионал . И потому искали управляющую компанию, которая возьмет на себя четкие обязательства по обслуживанию», – вспоминает Вера Корчак.

По ее словам, многие жители в тот момент готовы были вернуться в Rīgas nаmu pārvaldnieks. Для них это был гарант того, что коммунальные услуги, даже при наличии в доме должников, будут предоставлены, ремонты потихоньку будут вестись, если что-то не устраивает – всегда есть куда пожаловаться и потребовать.  

«В случае нарушений и беспорядков в товариществе идти некуда. Либо собирай владельцев квартир (а нужно 50%+1 голос для принятия решений), либо подавай в суд на своих же соседей. К сожалению, от этого печального опыта не застрахованы и те квартирные собственники, которые создают товарищества сегодня.  Они думают, что, уйдя от RNP, решат все свои проблемы.  Но еще раз подчеркну:  в случае чего,  управу на правление товарищества можно искать только в суде», – объясняет Вера Корчак.

Фото: Riga.lv

4.Этап 4-й. Работа над ошибками: нет лучшей формы управления, чем товарищество, если соседи дружные

Итак, какую же модель выбрали для себя собственники квартир на Юрмалас гатве, 59?

«У нас есть правление товарищества, которое работает на добровольных началах. Но правление не занимается управлением дома не заключает договоры с поставщиками услуг, дворником, сантехниками.  Владельцы квартир доверили это профессионалам. В свою очередь, мы контролируем, как работает управляющая организация (они нам присылают отчеты),  занимаемся формированием накопительного счета на ремонты. Мы вправе выбирать (и выбираем!), кто будет делать определённые работы. Похоже, что эта модель самая удачная.

Дом очень дружный, есть костяк, который живет со дня его сдачи в 1977 году. Поэтому собрания проводим не чаще, чем раз в год.  Всегда готовимся к собранию: делаем письменный отчет, куда наши деньги израсходованы, представляем сметы на конкретные работы, голосуем за суммы и компанию-исполнителя. Перед собранием в почтовый ящик каждой квартиры мы кладем и доверенность. Если не можешь прийти сам – отдай доверенность соседу, который за тебя проголосует», – продолжает рассказ представитель товарищества.

Фото: Riga.lv

5.Этап 5-й. Как готовились к участию в программе софинансирования РД

В марте текущего года явка на собрание квартирных собственников составила 77%.  Многие ли дома могут похвастать такой цифрой?

В этом году темой собрания стало предоставление Рижской думой софинансирования до 50% от сметы на ремонтные и реновационные работы в доме. 

«Готовиться к программе мы начали еще год назад, когда  впервые о ней услышали. Изучили отчет сертифицированного инженера о состоянии дома, разослали задания компаниям и получили их сметы. Потом мы выбрали самые выгодные предложения по качеству и цене, на правлении утвердили и вынесли на голосование на собрании», – поясняет Вера.

Наученное горьким опытом предшественников правление DzīB „Jūrmalas gatve 59” не предлагает соседям брать кредиты, а ремонты проводит на собранные накопления.

«Возможно, сейчас, когда Рижская дума дает 50% денег, было бы правильнее взять кредит.  Но мы еще в 2012 году решили  жить на свои, накопленные средства. Последние пару лет на  ремонтные работы мы собираем по 20 центов с квадратного метра ежемесячно в отопительный период  и по 40 центов в летние месяцы. Поэтому нам легко рассчитать, сколько соберем к определенному периоду, если люди вовремя заплатят», – отмечает Вера Корчак.

6.Этап 6-й. Как будут проходить ремонты?

В итоге владельцы квартир на собрании проголосовали, что в течение двух лет будут осуществлены семь проектов. Правление подало заявки в агентство  „Rīgas enerģētikas aģentūra”, в начале мая комиссия Рижской думы одобрила выделение софинансирования. «Есть расчет, к какому периоду  сколько денег скопим и что можем сделать. Во-первых, мы соразмеряем свои силы. Во-вторых, если  вдруг случится нештатная ситуация, от какого-то из проектов можно отказаться», – разъясняет Вера Корчак.

Первая работа уже начата. По новым нормативам, системы пожаротушения и дымоудаления должны быть во всех домах выше девяти этажей. На Юрмалас гатве идет восстановление системы дымоудаления. Проект недешевый, оценен в 14 000 евро, Рижская дума оплатит половину суммы после завершения работы.

В течение двух лет в доме планируется заменить стояки холодной, горячей воды и канализации в квартирах, трубы холодной  и горячей воды в подвале и на чердаке, отремонтировать ливневую канализацию. Общая сумма проводимых работ составит 44 315,17 EUR, из которых софинансирование Рижской думы –  22 157,59 EUR.

Фото: Riga.lv

Советы: Как удается уговорить соседей?

 «Как вы видите, мы делаем акцент не на красоту коридоров, а на фундаментальные работы. Прорвет трубу, которой более 40 лет, и что ты будешь делать?  Так мы вместе несколько лет назад приняли решение для утепления дома замазать межпанельные швы. Поначалу хотели доверить ремонтные работы управляющей организации, но поняли, что это дороже. Поэтому теперь строительные компании находим сами.

Следим за актуальной информацией, читаем законы. Вот, к примеру, хотя дом стоит на земле, принадлежащей владельцам квартир, нам самоуправление Риги отремонтировало тротуар и дорогу в рамках программы квартальных ремонтов.  Как удалось этого добиться? Мы использовали ситуцию, что к домам, которые расположены рядом, нет подъездной дороги.  Наш участок мог иметь сервитут (право проезда через участок соседа).  Поэтому когда началась программа внутриквартальных ремонтов, мы подали заявку в Исполнительную дирекцию своего района и в итоге добились результата», – поясняет представитель дома.

У владельцев квартир были сложности с парковкой, потому решили поставить соответствующие дорожные знаки. Правление обратилось в CSDD и теперь на площадке возле дома стоят только автомобили с пропусками.  Если паркуется чужак – можно вызвать муниципальную полицию и попросить его покинуть территорию.

«Все  вопросы решаются на собрании. Плохи те товарищества, в которых правление не советуется с владельцами квартир. Мы все продумываем заранее, консультируемся со специалистами, предлагаем варианты, отчитываемся о проделанном, – говорит председатель правления. – Да, и у нас было непонимание.  Например:  «Какое мне дело до ремонта чердака, если я живу на первом этаже?» Извините, но по закону и по логике - это наша общая собственность. Мы не можем  одних соседей обязать ремонтировать чердак, а других  – подвал. Так может дойти до абсурда: я живу в  квартире, где  несколько метров швов на фасаде, которые  нужно замазывать. И что? Я должна была сказать, что оплачу 1/10 часть работы альпинистов?»

Советы: А как с должниками и соблюдением законов?

DzīB „Jūrmalas gatve 59” не занимается тяжбами с неплательщиками. «Это обязанность управляющей организации, что является для нас еще одним огромным плюсом. Во-первых, мы не ссоримся с соседом-должником, во-вторых, не тратим деньги на юристов и судопроизводство, в-третьих, в сохранности остается наш накопительный фонд», отмечает Вера Корчак.  Если товарищество самостоятельно обслуживает лишь свой дом, то должники становятся проблемой всех соседей. Есть случаи, когда правление, нарушая законы, ремонтный фонд тратит на уплату долгов вместо того, чтобы приводить в порядок жилой фонд.

Многоэтажка на Юрмалас гатве имеет уникальный опыт. С одной стороны, жильцы прошли трудный путь борьбы за свои права. С другой, в доме воцарился мир, постоянно происходят улучшения, что, в том числе увеличивает стоимость квартир,  делая их привлекательными для покупателей недвижимости.