От хрущевки до СМАРТовки: уникальный опыт реновации жилья от эстонского Раквере

22. января

В Эстонии, как и в Латвии, львиная доля населения проживает в многоквартирных домах советской постройки. Серые хрущевки и литовки, песочного цвета сталинки, невзрачные многоэтажки – наследие жилищного фонда, которое с каждым годом морально и технически устаревает, становится экономически неэффективным и требует перемен. Эстония в плане реконструкции типового жилья лет на 10 опережает Латвию. Глава ассоциации кооперативов по управлению многоквартирными домами Эстонии Андрис Яаадла на конференции о возможностях обновления многоквартирных домов, организованной Rīgas namu pārvaldnieks, рассказал об опыте небольшого городка Раквере, который могла бы перенять и Рига.


Раквере – небольшой городок, расположенный в ста километрах от Таллина и в 250 км от Санкт-Петербурга, известный латвийцам своими сосисочными изделиями и уютным местом СПА процедур. Еще десять лет назад город ничем не отличался от таких же в латвийских глубинках. Средний возраст многоквартирных панельных домов превышал 25-30 лет, есть и более древние постройки. Эстонские власти провели исследование, признав, что здания, построенные до 2000-х энергетически неэффективные, а расход теплоэнергии завышен в два-три раза.
Все было как у нас. Но – с большим опережением.


«В Эстонии 95% жилищного фонда переняты товариществами квартирных собственников. И наша организация обучает людей, как правильно хозяйствовать в доме, и как реновировать его. Мы поняли основное: главное не здание, а люди, которые в нем живут.

Чтобы профессионально управлять домом, нужно правильно направлять людей. Управление домом, коммуникация с людьми и реновация – это три главных вопроса, работе с которыми мы обучаем до пяти тысяч человек в год, преподавая им бухучет, юриспруденцию, основы строительства и технической документации.

Мы достигли такого уровня, что занятия можно пройти через Интернет. А представители товариществ на Сааремаа даже сдавали нам экзамен дистанционно.

У нас очень сильная юридическая команда мы ходим по судам, защищаем права своих членов, активно сотрудничаем с министерствами, самоуправлениями, выпускаем журнал», рассказывает Андрис Яаадла.

Фото: Riga.lv

Чтобы массово реновировать многоквартирные дома, государство создало поддерживаемую структуру государственное Целевое учреждение гарантирования кредитов и экспорта KredEx (аналог нашего Altum). Эта организация предоставляет товариществам квартирных собственников софинансирование ЕС в размере 15-40% от сметы на реновацию. Процент зависит от того, какого уровня энергосбережения в итоге достигает дом.

«Я могу сказать, что дома находились в плохом состоянии, морально устали конструкции, не было вентиляции, поэтому большинство получает поддержку в 40%.

Первый период – с 2010 под 2014 год – был еще менее выгодным, поддержка составляла до 35%, к тому же обязательным условием реновации была установка в доме или по квартирам теплового насоса, но это не останавливало жильцов. Сейчас, во второй период, в восточной Эстонии, можно получить софинансирование до 50% (к слову, именно столько можно получить и в Риге)», разъясняет Яаадла.

Как получить поддержку? Все, как в Латвии. Сначала энергоаудит, потом разработка документации с сертифицированным техническим консультантом, обращение в KredEx. Недостающее финансирование жители либо берут из накоплений дома, либо в виде банковского займа. Реновацию кредитуют почти все эстонские банки. Процент составляет 2-2,5% + Euroribor.

На первом этапе реновации к 2014 году было реконструировано 663 дома из 20 000 многоквартирных домов в Эстонии (общей площадью 1,9 млн кв. м). Поддержка государства составила 38 млн евро. Вместе с частным финансированием сумма, вложенная в реновацию, достигла 135 млн евро.

На данный момент около 300 домов ожидают поддержку государства. «Если бы у нас была такая же поддержка, как в Риге – возможность софинансирования ЕС, программа самоуправления, реконструкция памятников культуры, то от наших товариществ тут бы отбоя не было!» смеется Яаадла.

Фото: Riga.lv


Комплексный подход: реновация целых кварталов

Хотя Ассоциация кооперативов по управлению многоквартирными домами Эстонии стала формироваться еще в 1996 году, осознание необходимости восстанавливать жилой фонд у населения возникло чуть позже. «Когда мы поняли, что оттягивать реновацию дальше некуда, решили последовать опыту Восточной Германии, который она реализовала еще 20 лет назад. И начали проводить поквартальный ремонт, что показалось нам очень эффективным», пояснил представитель соседнего государства.


Это означает, что товарищества жильцов за свой счет (плюс софинансирование) реконструируют дом, а муниципалитет благоустраивает среду вокруг дома – ремонтирует дороги, создает насаждения и зеленые зоны, устанавливает детские площадки. Условие: ремонтируется не один дом, а сразу весь квартал из 8-9 домов.

Чтобы жители активнее соглашались на реновацию, был устроен архитектурный конкурс – специалисты создали образцовый проект, как будут выглядеть дома после реновации. «Советская постройка не отличалась яркими красками. Мы решили дома перекрасить в более сочные цвета, добавить дизайнерские элементы. Например, крупные цифры нумерации», пояснил Яаадла.

Фото до
Фото: publicitātes

Фото после
Фото: publicitātes

Как жить дальше – без европейского софинансирования?

Эстонские ученые уже рассчитали, что будет, если деньги ЕС закончатся, и разработали три дальнейших сценария: 1) если государство не будет помогать; 2) государство будет помогать, финансируя 30% реновации; 3) государство полностью займется реновацией жилого фонда. Самым оптимальным был признан вариант с софинансированием. Да, по словам Яаадлы, придется вкладывать в процесс средства из бюджета, но они вернутся обратно:

«Важно, что будет работа у строителей. Те, кто уезжает сейчас на заработки в Финляндию, смогут остаться на родине. Тут же останутся их семьи. Будет работа – будут налоги. Недвижимость будет дорожать. Есть макроэкономическая выгода в перспективе».


Яаадла отметил, что Рига по сравнению с Раквере более богатый город. В Раквере, где проживает всего 20 000 человек, средний заработок 700 евро и люди все равно соглашаются на реновацию. «Мы советуем и вам попробовать делать поквартальную реновацию, а инженерам РТУ наладить сотрудничество с Таллинским университетом и применять модульную реновацию. То, что у вас уже реновацию поддерживает муниципалитет – это огромные плюсы для города. Будут рабочие места и деньги вернутся в городскую казну», резюмировал Яаадла.

Фото: Riga.lv


Ноу-хау по-эстонски: какие открытия еще предстоят Риге?

1.Установка теплового насоса или рекуператора

Проведенное по заказу эстонских властей исследование показало, что в реновированных ранее многоквартирных помещениях из-за использования стеклопакетов и материалов утепления создавался неблагоприятный для здоровья микроклимат. Поэтому еще одним условие реновации в Эстонии являются установка теплового насоса (с функцией рекуператора и вентиляции). «Наличие рекуператора позволяет начать отопительный сезон намного позже обычного, в конце ноября и завершить его раньше – в марте», делится опытом гость из Раквере.

2.Эстетика и прагматика: все имеет значение

Первыми облик сменили 8 домов разного типа из 900 квартир, преимущественно хрущевки. Жильцам показали картинки, как будут выглядеть дома после реновации акцент сделали на зеленоватые цвета. «В советское время это были серые дома, которые тратят много энергии. Мы старались сделать так, чтобы сумма платежа (коммунальный плюс ипотека на реновацию) не превышала ту, которую люди платят сейчас. При этом дома становятся более энергоэффективными, комфортными, повышается их стоимость на рынке недвижимости. В итоге мы создали модный и не скучный город», отмечает Яаадла.

3.Солнечные батареи эффективны и в северных городах

Еще одно ноу-хау города – использование солнечной энергии. «Многие говорят, что в северных странах нет солнца. Но это не так. Даже в дождь и туман солнечные батареи вырабатывают энергию. Мы их располагаем на южной стороне дома – некоторым энергии хватает для работы тепловых насосов, другие еще отапливают за счет солнечной энергии помещения общего пользования», делится эксперт.

Фото: publicitātes

4.Типовый дом может стать «умным»

За Раквере последовали и другие города. Например, Тарту сейчас реализует проект «От Хрущовки до СМАРТтовки», реновируя 42 хрущевки, расположенные вблизи Тартусского университета, а из здания думы сделав умный дом, который сам себя регулирует. По словам Яаадлы, если к реновации относиться комплексно, то жители быстрее соглашаются на предложенные условия, потому что чувствуют, что у них повышается уровень жизни.

5. Модульные инновации – революционное решение для Европы

Постепенно к масштабной реновации по всей Эстонии подключились ученые. Специалисты Таллиннской технической высшей школы предложили упростить задачу и делать модульную реновацию, то есть изготавливать модули из труб и проводов для конкретных домов на заводе, а на объекте проводить только монтаж. Революционное для Европы решение позволяет провести установку готовых панелей за 1-2 недели.

Фото: publicitātes

Фото: publicitātes

Андрис Яаадла начал работать в Ракверской думе сразу после университета, когда был избран туда депутатом, трижды был мэром, теперь вплотную занимается жилищным хозяйством не только своего города, но и по всей Эстонии, создав Ассоциацию кооперативов по управлению многоквартирных домами, где на текущий момент – 1 400 членов.