Ремонт в квартире: как его правильно делать

15. июня, 2017

Большинство рижан проживает в типовых многоквартирных домах, построенных еще в советские времена – в основном, в 60-80-е годы прошлого века. Однообразие, а часто и неудобство планировок квартир толкает хозяев «хрущовок» и «литовок», жильцов 602-й, 103-й или иных серий – на преобразование жилья.


Нужно ли разрешение на снос межкомнатных перегородок или перемещение дверного проема?  Нужно ли с кем-то согласовывать объединение ванной комнаты и туалета ? Требуется ли разрешение городских властей на застекление лоджии или балкона? Эти и другие насущные вопросы мы адресовали Рижской строительной управе.
 

Фото:

 

Окна, балконы, лоджии

Едва ли не самый популярный вид ремонта у рижан – замена окон. Нужно ли согласовывать его со Стройуправой?

Никакие документы оформлять не нужно,  если в здании планируется только заменить окна – если не проводятся другие строительные работы, касающиеся фасада, и  в итоге не меняется общий внешний вид фасада (его деление, форма, пропорции, материалы, цвет и отделка, глубина оконных проемов и их отделка, профиль, декоративные детали и пр.).  Это то, что касается серийных домов.

Если же вы собираетесь менять окна в здании, которое находится в историческом центре или его охраняемой зоне, то необходимо подать в Стройуправу заявление об этом, приложив к нему эскиз или паспорт с описанием намеченных работ за подписью сертифицированного специалиста в области архитектуры.  Если же здание является памятником архитектуры или городского строительства, то необходимо также получить разрешение Государственной инспекции по охране памятников.

Если вы намерены заменить старые деревянные рамы на пластмассовые стеклопакеты, углубить или расширить оконные проемы, то без согласований не обойтись. Нужно подать в Стройуправу заявку на эти работы, подготовленную сертифицированным специалистом и – обязательно – документ о письменном согласии на эти изменения большинства владельцев квартир, а затем дожидаться согласования.

Застекление лоджии – как правильно организовать процесс с юридической точки зрения?

Застекление лоджий в многоквартирном доме ведет к изменениям облика фасада, а он является общей собственностью всех владельцев квартир. Поэтому прежде чем браться за дело, необходимо созвать общее собрание жильцов или провести их опрос на эту тему. Если владельцам удается договориться о том, как в дальнейшем будет выглядеть в фасад  дома, и большинством голосов утвердить решение о застеклении лоджии, то можно двигаться дальше.

Следующий шаг обратиться к сертифицированному архитектору, который разработает эскиз застекления лоджии, или паспорт с описанием планируемых работ. Эти документы (в двух экземплярах) вместе со своим заявлением нужно подать в Стройуправу. Это нужно сделать обязательно –  даже несмотря на то, что в доме имеются лоджии, застекленные ранее.  

Вразнобой застекленные лоджии портят вид дома. Есть ли лекарство от этой проблемы?

После того, как кто-либо из владельцев жилья утвердит  в Стройуправе эскиз застекления лоджий, следующим желающим придется руководствоваться этим документом. В результате фасад дома будет выглядеть намного привлекательнее.

Эскиз застекления лоджий по поручению владельцев квартир, принявших соответствующее решение,  может заказать и управляющий домом. Если он это сделает, то жильцу дома, решившему заняться застеклением, остается только письменно проинформировать Стройправу о своем намерении.

Рижская дума предоставляет значительные, от 25% до 70%, скидки на налог на недвижимость владельцам квартир, которые на свои средства отремонтировали фасад, оборудовали освещение в домах. Это касается и владельцев жилья в домах, занесенных в список охраняемых государством памятников культуры или находящихся в историческом центре столицы, на охраняемой территории.

К застеклению балконов относятся те же правила?

Перед тем как приступать к застеклению балконов, необходимо, чтобы сертифицированный инженер провел их техническое обследование и дал свое заключение о том, возможно ли застекление без дополнительного укрепления конструкций.  Если ответ отрицательный, то можно попросить сертифицированного инженера указать в своем заключении те меры, которые необходимо предпринять, чтобы остекление было безопасным. Поскольку в ходе этих работ затрагиваются несущие конструкции (фасад), то необходимо разработать проект перестройки здания и получить разрешение на строительство.  После окончания работ специалист Стройуправы должен подписать акт о приеме объекта в эксплуатацию.

Фото:

Система отопления, батареи

Нужно ли получать добро от Стройуправы на установку дополнительных или более мощных батарей?
 
На перестройку отопительной системы в пределах квартиры в многоквартирных домах карта-удостоверение упрощенной реновации не требуется. Согласование нужно только в тех случаях, когда замена батарей может повлиять на теплоснабжение соседних квартир, качество работы системы во всем доме. Например, если новые радиаторы имеют большую мощность или объем, чем предыдущие.
 
Вы считаете, что  не влияет, а сосед уверяет, что  в его квартире и стало холоднее.  Как это влияние можно измерить?
 
Тут нужно полагаться на управляющего домом, который вправе давать такое заключение. Если же сосед продолжает утверждать, что мерзнет именно из-за вашего ремонта, то именно он, а не вы, и должен это доказать, предоставив заключение сертифицированного инженера. Если такое заключение получено, то вы не имеете права производить подобную перестройку отопительной системы. Если же она уже выполнена, то придется восстановить все, как было. Ухудшать условия проживания других владельцев непозволительно. 

Фото:

 

Санузлы и кухня

Одна из самых популярных переделок, цель которых выгадать хоть квадратный метр в крохотном санузле – замена ванны на душевую кабину.  Нужны ли для этого какие-либо согласования?

Менять ванну на душевую кабину и наоборот можно по собственному усмотрению. Перенос раковины или унитаза в пределах одного помещения – также личное дело хозяина квартиры.

Допустим, раковина на кухне по первоначальному проекту находится у входной двери, а в ходе ремонта из соображений удобства,  ее планируется перенести к окну. Нужно ли у кого-то спрашивать на это разрешение?

Нет. Раковину внутри помещения можно перемещать по собственному усмотрению.  И хоть при этом придется менять расположение труб, удлинять или обрезать трубы, никаких согласований на такие работы не нужно, хотя, конечно, их необходимо производить с осторожностью.

А если хозяин   задумал масштабный ремонт, в результате которого ванная комната окажется в ином, чем предусмотрено первоначальным проектом, месте?

Вот здесь уже ситуация сложнее. В соответствии с 22-м пунктом правил Кабинета министров Nr.340 от 30.06.2015 года «О Латвийских нормативах LBN 211-15 «Жилые здания», в многоквартирных домах санузлы должны находиться над соответствующего назначения помещениями нижнего этажа. Запрещается располагать санузлы над жилыми помещениями нижнего этажа без письменного разрешения владельца квартир.

Если ремонт не затрагивает межкомнатные перегородки и несущие конструкции, то нужно просто проинформировать о нем Стройуправу, подав заявление о смене функции использования помещения без перестройки. Если же затрагивает, то необходимо разработать строительный проект и пройти все процедуры согласования.

Кто должен давать разрешение на перенос  газовой плиты – в пределах кухни или в другое помещение?

Перенос газовой плиты осуществляется ТОЛЬКО по согласованию с АО «Latvijas gāze», поскольку самостоятельно обращаться с газом просто опасно. О своем намерении нужно сообщить по бесплатному телефону 155, а также согласовать время прихода специалиста.  Если перенесение газового прибора осуществляется в пределах 1,5 метра от его нынешнего расположения, то разумнее установить гибкое соединение – это дешевле (около 50 евро) и проще. Если же плиту планируется передвинуть на расстояние, превышающее 1,5 метра, то необходимо переносить  трубы, что дороже (около 100-140 евро) и сложнее.

Если речь идет о переносе плиты в пределах помещения кухни, то никаких согласований со Стройуправой не нужно.  

А если газовая плита «переезжает», скажем, в гостиную?

В таком случае речь идет об изменение функции помещения. Если оно производится без изменения планировки квартиры, то достаточно подать в Стройуправу заявление, сообщающее об  изменении  функции помещения без перестройки.

Если же при этом предполагается перенести или снести межкомнатные перегородки, то необходимо разработать карту- удостоверение упрощенной реновации. Если ремонт затрагивает несущие стены, то необходимы соответствующие согласования (утвердить проект и пр.). Конечно, требуется и разрешения соседей.

Каковы правила переноса электрической плиты?

Ремонты и усовершенствования  электропроводки, которая находится внутри квартиры, производят сертифицированные электрики. (их имена-фамилии и контакты перечислены на домашней страничке Латвийского братства электриков http://www.leb.lv/db_sertifikati.aspСогласование с АО «Sadales tīkli» (бесплатный телефон 80 200 403) необходимо только в том случае, когда в ходе ремонта планируется перенести счетчики и/или распределительные сети, находящиеся за пределами квартиры. 

В остальном действуют те же правила, что и в отношении газовой плиты.

Фото:

Внутренние стены

Требуется ли разрешение Стройуправы на снос межкомнатной стены?

Нужно обратиться к сертифицированному проектировщику, чтобы он разработал карту-удостоверение упрощенной реновации, и согласовать его.

Нужно ли добро от Стройуправы на перенос проема межкомнатной двери – если стена не несущая?


В этом случае также необходимо разработать карту- удостоверение упрощенной реновации.


Можно ли пробить новый дверной проем в несущей стене?


Любые действия, касающиеся несущих стен,  считаются реновацией здания  и требуют  разрешения на строительство, проекта, согласия  большинства владельцев  и пр.

 

Фото:

 

Входные двери, подсобные помещения, двор

 

Во многих домах, прежде всего 119-й серии, жильцы устанавливают решетки в коридорах, отгораживая вход в одну или несколько квартир. Нужно ли на это разрешение Стройуправы?

Самовольно такие вещи делать нельзя. Последствия могут быть серьезными, ведь неправильно установленные конструкции могут затруднить спасение при пожаре. Но даже  если на общем собрании владельцы квартир большинством голосов дадут согласие на такую перестройку, Стройуправа не даст «добро» на такую перестройку, если не будут обеспечены все предусмотренные нормативами требования безопасности (пожарной и пр.).

Требует ли согласований замена входных дверей в квартиру?

Если новую дверь устанавливают на то же место, размеры дверного проема остаются неизменными и открывается дверь в ту же сторону, то согласования не нужны. Если же изменения затрагивают несущие конструкции, то это уже является перестройкой и, значит, необходимо разрешение на строительство.
В зданиях, включенных в список охраняемых государством объектов культурного наследия, на замену дверей требуется также и разрешение Государственной инспекции по охране памятников.

Какие документы нужны, чтобы присоединить к своей квартире чердак, подвал или колясочную?

Поскольку такие работы касаются общей собственности и несущих конструкций, то требуется  согласие владельцев квартир (минимум 50 процентов плюс один голос)  и разрешение на строительство от Стройуправы.

Могут ли владельцы дома установить во дворе скамейку или оградить прилегающую территорию забором?

Могут. Но установка элементов благоустройства, в том числе заборов и скамеек, требует согласия общности жильцов. Необходимо также   подать в стройуправу заявление, информирующее об этих планах. 

Необходимость согласования со специалистами продиктована соображениями безопасности, ведь жильцы не могут  знать, где проходит электрический или телефонный кабель, газопровод и самовольные работы могут довести до беды. 

Перед тем, как огородить территорию многоквартирного дома, необходимо принять к сведению пункт 336-й обязывающих правил Рижской думы Nr. 34 “Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi ” от 20 декабря 2005 года. В нем сказано, что запрещено огорождать земельные участки, на которых находятся многоквартирные дома или дома, функционально связанные с земельными участками других многоквартирных домов, и которые создают общую территорию с единой публичной инфраструктурой  и решением по благоустройству (насаждениями, пешеходными дорожками, детскими и спортивными площадками и т.д.). Если общее ограждение территории было исторически предусмотрено проектом строительства соответствующего жилого комплекса или детальной планировкой, то ограждение допускается.

 

Фото:

 

Когда бить тревогу

 

Как поступать, если возникло подозрение, что сосед занимается самовольной перестройкой жилья? В каких случаях нужно бить тревогу?

Если на потолке или стенах появились свежие трещины, не медля  обращайтесь к управляющему домом. Если его ответ вас не удовлетворяет, то к нам, в Стройуправу. Наш инспектор может прибыть на место, чтобы визуально удостовериться, не возникло ли в результате ремонта существенной опасности. Если есть сомнения,  мы рекомендуем владельцу или управляющему здания заказать сертифицированному инженеру техническое заключение, поскольку Стройуправа техническим обследованием здания с целью выяснений его состояния не занимается.   Это забота его владельцев, что, к сожалению, не все понимают. 

Управляющий обязан каждый год проводить визуальное обследование дома,  а при необходимости и более детальную проверку его конструкций.  Стройуправа обращалась к комиссии Сейма по народному хозяйству, сельскому хозяйству, среде и региональной политике с предложением  обязать управляющего сообщать Стройуправе об итоги обследования здания. Это позволило бы нам более оперативно и конструктивно реагировать на заявления жителей. К сожалению, комиссия наше предложение не поддержала.

Какой штраф предусмотрен за незаконное строительство?

Если строительство проведено без надлежащего оформления документов или не соответствует утвержденному проекту, инспектор Стройуправы не медля отдает распоряжение  прекратить работы и произвести необходимые согласования. Если выяснится, что в результате перестройки был нанесен ущерб квартире или зданию или самовольное строительство согласовать невозможно, например, нет возможности получить согласие совладельцев, Стройуправа принимает решение о восстановлении первоначального вида помещения и устранении последствий незаконного строительства. Разумеется, за счет владельца этой квартиры.

В соответствии с первой частью 152-й статьи Латвийского кодекса административных нарушений, за реновацию, реконструкцию или реставрацию без утвержденного проекта или за нарушение условий разрешения на строительство, упрощенной реновации или упрощенной реконструкции физическое лицо наказывается денежным штрафом от 70 до 700 евро, а юридическое лицо – штрафом от 280 до 4300 евро.  Вторая часть этой статьи определяет, что за самовольное строительство физическое лицо может быть наказано денежным штрафом на сумму от 140 до 1400 евро, а юридическое – от 700 до 7100 евро. За пользование объектом до его сдачи в эксплуатацию для физических лиц предусмотрен денежный штраф от 70 до 1400 евро, а для юридических – от 70 до 7100 евро.

Нарушителям дается возможность узаконить самовольное строительство. Конечно, и в этом случае штраф не исключен, но честное и добровольное признание в совершении нарушения считается смягчающим вину обстоятельством. Разумеется, необходимо пройти все предусмотренные процедуры согласования.

Помните, что самовольное строительство, даже если его на время удастся утаить, в дальнейшем обязательно «вылезет», как шило из мешка. К примеру, вы соберетесь продать свою квартиру. Если в инвентаризационном деле, которое попросит потенциальный покупатель, не будет отметки о сделанном ремонте, то это может негативно сказаться на ходе сделки, уменьшить цену недвижимости и пр. Но даже если новый владелец во время покупки жилья не обратит внимания на факт самовольного строительства, он сможет обратиться в суд и спустя годы, взыскав убытки от  ликвидации последствий самовольного строительства, а также неверного определения стоимости недвижимости.

Если вы собираетесь свою квартиру со временем продать или передать по наследству, подумайте о ее будущих владельцах, на которых вы  перекладываете утомительные хлопоты по легализации затеянных вами переделок.

Важно также помнить, что налог на недвижимость, в которой  обнаружено самовольное строительство, сейчас увеличен в пять раз. Также пятикратно возрастает и строительная пошлина, если Стройуправа установит, что строительные работы начаты до того, как она сделала отметку о выполнении всех необходимых условий.

 

Фото:

 

Виды ремонтов квартир: как получить добро на переделку?

 

Косметический ремонт

Косметический ремонт не затрагивает теплоизоляцию,  тепло- и водоснабжение, канализацию, планировку жилья, межэтажные перекрытия, а также не предусматривает изменения во внешнем виде дома. На это  никаких разрешений не требуется – клеить обои и белить потолки можно на свое усмотрение. Это единственный случай, когда можно обойтись  без согласований со Стройуправой.

Упрощенная реновация

Второй вид ремонта – упрощенная реновация  предусматривает функциональные и технические изменения в помещениях, не касающиеся несущих конструкций и инженерно-технических сетей, а также облика фасада. Обычно под упрощенной реновацией подразумевается перенос или снос межкомнатных перегородок – это, например, объединение гостиной и кухни, позволяющее создать единое пространство в квартире. Под определение «упрощенная реновация» подпадает и объединение ванной и туалета.

Упрощенная реновация требует внимательного отношения, ведь межкомнатную перегородку не всегда можно на глазок отличить от несущей стены. За уточнениями следует обратиться  к управляющему домом. У него должны быть чертежи здания, на которых отмечены  несущие  конструкции. Можно попросить совета и у  сертифицированного архитектора или инженера.  Это не к Стройуправе, она такие услуги не оказывает!

Чтобы произвести такие работы, нужно получить в Стройуправе карту-удостоверение упрощенной реновации (vienkāršotās renovācijas apliecinājums).  Для этого нужно подать в  Стройуправу заполненную 1-ю часть удостоверения (бланк можно найти  на домашней страничке Рижской Стройуправы http://www.rpbv.lv/pakalpojumi (Pakalpojumi- Vienkāršotā fasādes atjaunošana-Ēkas).

К удостоверению нужно приложить следующие документы:
 
  • описание запланированной перестройки,
  • чертеж, на котором отмечены намеченные изменения,
  • согласование с владельцем здания или его части,
  • другие документы, перечень которых подскажет на специалист.

Документы предоставляются в трех экземплярах. Срок рассмотрения заявки в течение 14 дней после регистрации документов в Стройуправе. Рассмотрев представленные документы, специалист Стройуправы делает на 1-й части карты-удостоверения отметку об утверждении намеченных работ или же дает мотивированный письменный отказ, в котором указывается, что нужно сделать для получения разрешения.

В зависимости от ответа, владелец жилья информирует Стройуправу о том, какая фирма будет производить эти работы, и приступает к делу, или же проводит «работу надо ошибками».
Стоимость удостоверения упрощенной реновации для физических лиц в принадлежащих им квартирах или домах 35,57 евро, для юридических лиц – 44,11 евро.  За повторное рассмотрение документов после устранения указанных недостатков платить не нужно.

С 1 октября 2014 года вступила в силу норма, обязывающая и после упрощенной реновации (прежде это нужно было делать только после восстановления и реконструкции) сообщать в Стройуправу  о завершении работ. Для этого нужно подать заполненную  2-ю часть карты-удостоверения упрощенной реновации и инвентаризационное дело, в котором должна быть отметка строителей  о произведенных работах. Это нужно сделать в течение двух лет после получения на 1-й части удостоверения отметки Стройуправы, разрешающей проведение работ.

Восстановление или перестройка жилья

Если предполагаемые работы затрагивают несущие конструкции, инженерно-технические сети, коммуникации, то это уже называется восстановление или перестройка жилья.  Например, присоединение лоджии к комнате – весьма популярный у нас вид строительных работ – подпадает под это определение, поскольку изменения в данном случае касаются несущих стен и теплосетей, которые являются общей собственностью.

Прежде, чем начать такие работы, необходимо получить в Стройуправе разрешение на строительство, а также заручиться согласием остальных владельцев жилого дома. 

Если  дом представляет собой совокупность  собственности на отдельные квартиры, то достаточно согласия большинства владельцев (50% плюс один голос), которое они дают на общем собрании или в ходе опроса. Если же дом – общая собственность, то нужно согласие всех жильцов. Без документа, подтверждающего согласие собственников дома на проведение капитального ремонта, Стройуправа не имеет права утвердить заявку на такие работы.

Порядок получения разрешения на восстановление, или реновацию,  изменился в связи с вступлением в силу  Строительного закона 1 октября 2014 года. 

Раньше собственник сначала заказывал проект, представлял его в Стройуправу на утверждение и на этом основании получал разрешение на строительство (būvatļauja), после чего можно было браться за работу.

Теперь же, по новым правилам, нужно начинать с подачи в Стройуправу заявления на строительство и т.н. строительного проекта в минимальном составе (правила КМ   529 от 02.09.2014 года «Правила строительства зданий» определяют минимальный состав проекта для каждого вида строительства), разработанного сертифицированным проектировщиком. К ним нужно приложить  документ, подтверждающий право собственности, инвентаризационным делом и др.

Рассмотрев это пакет, Стройуправа выдает разрешение на строительство с условиями проектирования, в котором перечислены основные критерии разработки строительного проекта. Но, несмотря на название,  выдача этого документа сегодня не означает, что можно приступать к  ремонтным работам. И это очень важный момент, который далеко не все осознали.

В разрешении на строительство перечислены условия проектирования и другие задачи, которые нужно выполнить до того, как взяться за дело. (Раньше аналогичный документ назывался  архитектурно-планировочным заданием).

Получение разрешения на строительство сегодня означает лишь то, что дан зеленый свет для разработки проекта.

Если ремонт задуман в здании, которое является памятником архитектуры или находится в историческом центре Риги, проект необходимо согласовать еще и с Государственной инспекцией по охране памятников культуры.

Готовый проект вносится в Стройуправу. Специалисты сверяют его с выданным ранее разрешением на строительство и выясняют, все ли указания выполнены.  После чего в разрешении на строительство делается отметка о том, что проектные работы выполнены, и указываются условия, позволяющие приступить к перестройке.  Одно из них – указание фирмы (разумеется, зарегистрированной в Регистре строительных коммерсантов), которая будет ею заниматься.

Получив и оценив всю эту информацию, Стройуправа в течение месяца на разрешении на строительство сделает отметку о том, что все условия для начала работ выполнены. Если необходимы уточнения или дополнительная информация, то Стройуправа вправе продлить срок до четырех месяцев.  И только после этого можно браться за дело!

Плата за получение разрешения – дифференцированная: зависит от места, где находится объект, его типа, характера намеченных работ и площади, на которой они проводятся. Высчитать приблизительную сумму можно самим. На домашней страничке Рижской стройуправы в разделе «Э-услуги» (E-pakalpojumi) находится калькулятор расчета строительной пошлины  (Būvnodevas rēķināšanas kalkulators) –   http://www.rpbv.lv/uploads/buvnodeva/

Когда ремонт завершен, необходимо предоставить Стройуправе документы, свидетельствующие об окончании работ.  Bнспектор осматривает объект на месте и  выдает акт об окончании работ. До этого в инвентаризационное дело недвижимости должны быть внесены изменения, отражающие фактическое положение дел.

Разрешение на ремонтные работы действительно восемь лет со дня выдачи. Если сроки упущены, то всю процедуру согласования  придется начинать сначала.

Куда обращаться за заключением о техническом состоянии жилья?

К сертифицированным инженерам. Их список можно найти на домашней страничке Латвийского союза строительных инженеров. http://www.buvinzenierusavieniba.lv/  Адрес: Рига, LV-1012, ул. Кр. Барона,  99-1a, тел. 67845910.

В год Стройуправа в среднем выдает около 2000 разрешений на реновацию и перестройку.